Berna, 24 giugno 2025 — La crescente densificazione edilizia nelle principali aree urbane svizzere sta modificando in modo significativo la composizione sociale delle città. È quanto emerge dallo studio «Attività edilizia ed estromissione nelle grandi agglomerazioni svizzere», commissionato dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) e condotto dal Politecnico federale di Zurigo (PFZ).
L’analisi si concentra sui cinque maggiori agglomerati del Paese: Basilea, Berna, Ginevra, Losanna e Zurigo, valutando l’impatto dello sviluppo urbano intensivo sulla popolazione residente.
Crescita edilizia su aree già insediate
Negli ultimi 20 anni, queste città hanno visto un forte aumento delle nuove costruzioni, ma non più su terreni vergini. Oggi, la maggior parte degli edifici residenziali nasce da riconversioni di aree industriali, da costruzioni sostitutive o da ampliamenti di edifici esistenti.
Un dato significativo riguarda il riutilizzo delle aree industriali e commerciali dismesse: in alcune città queste riconversioni rappresentano fino al 63% delle nuove costruzioni. Esempio emblematico è Basilea, dove tra il 2020 e il 2023 circa il 15% dei nuovi edifici abitativi è sorto su ex zone industriali, fornendo quasi il 24% di tutte le nuove abitazioni realizzate in città.
Più abitazioni, meno edifici: l’effetto della densificazione
Tra il 2020 e il 2023, il ritmo di costruzione di nuovi edifici è leggermente calato, ma il numero netto di abitazioni disponibili è aumentato grazie alle costruzioni sostitutive, che garantiscono una maggiore densità abitativa.
Le differenze tra città sono evidenti. A Basilea, Losanna e Ginevra, per ogni abitazione demolita, si sono costruite da 1,6 a 2 nuove unità, un tasso quasi doppio rispetto a quello registrato a Zurigo e Berna.
Estromissione e conseguenze sociali
Il fenomeno della cosiddetta estromissione — ovvero la perdita dell’abitazione da parte degli inquilini a seguito di demolizioni o ristrutturazioni complete — colpisce in modo disomogeneo le città svizzere. Tra il 2015 e il 2020, lo 0,08% della popolazione residente a Ginevra e l’1,02% a Zurigo ha dovuto lasciare la propria casa in questi contesti.
Nonostante l’intensa attività edilizia, nelle aree di lingua francese, come Ginevra e Losanna, il numero di persone estromesse è inferiore rispetto alla Svizzera tedesca. Va però sottolineato che circa la metà degli inquilini costretti a lasciare la propria abitazione ha trovato una nuova sistemazione nello stesso Comune.
Chi è più colpito?
L’estromissione colpisce prevalentemente le economie domestiche a basso reddito. In media, il reddito delle persone che hanno perso la propria abitazione era inferiore tra il 30,5% e il 39,6% rispetto alla media cittadina. Al contrario, i nuovi residenti delle abitazioni sostitutive presentano redditi superiori fino al 38,7% rispetto alla media.
Tra i gruppi più vulnerabili figurano richiedenti l’asilo, rifugiati riconosciuti e persone nate in Paesi africani, categorie che già incontrano notevoli difficoltà nell’accesso a soluzioni abitative a prezzi sostenibili.
Lo studio evidenzia quindi una dinamica di trasformazione urbana che, seppur efficace nell’aumentare l’offerta di abitazioni, può accentuare le disuguaglianze sociali e l’esclusione delle fasce più fragili della popolazione.
